买家如何应对卖家毁约?经济损失如何确定? 律师帮办-民生在线 徐慧 2273566
您当前的位置 :首页 > 民生在线 > 律师帮办

买家如何应对卖家毁约?经济损失如何确定?

2016-12-02 | 来源: 劳动报

  张律师:本人在2015年10月看中中介公司挂牌的一套68平方米的房屋,看房后即支付了2万元的定金,签订买卖合同、中介合同。合同约定房价为195万元,首期支付95万元(包括定金2万元),2015年12月底支付50万元,30万元贷款支付,尾款20万元在房屋过户时支付,贷款到2016年3月直接支付给了卖方。当时约定卖方收到贷款后的两个星期内办理房屋过户手续。而此段时间内房价暴涨,该套房屋价格竟涨到250万元左右,于是本人催促中介要求卖方过户。未料,卖方不愿过户,并要求本人再追加40万元,几经协商仍不能达成一致。另外,由于当时根据自身的能力购买该房,贷款也不可能多贷。本人现在可否追究卖方违约责任?有人讲要先予以确定合同有效,然后追究违约责任,又有人讲,直接追究违约责任。如何追究责任?经济损失如何确定?请指教。

  小史

  小史:

  你好。

  依据你陈述的情况,简答如下:

  你起诉需不需要先确定合同有效的问题。一般来讲你们双方签订的合同原本就是有效的。因此,你的诉求就是要卖方履行合同,即一起到房产交易中心办理过户手续,然后你将尾款交给卖方,协助办理过户手续,你们的交易就算完成了。当然,这里涉及违约责任的赔偿问题,即应该如何赔偿。如果你确需房屋的,那么按照当初合同约定的违约责任予以追究,你还有其他的经济损失一并予以追究。如果你认为太麻烦,卖方不愿意卖,你也不愿意要了,一般采取下列方法:

  1、双方协商确定经济损失为多少,随后卖方支付给你,事情结束。

  2、双方不能协商,原则上可比照最类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差价确定经济损失。如果无类似房屋的市场成交价,那么只有通过专业机构评估来确定经济损失。  

  3、对于你损失的认定还得考虑到你守约方的履约情况,违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施,防止损失扩大等因素。

  全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则,也是涉及社会交易的诚信原则。因此,在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当予以赔偿。

  对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。这是《合同法》明确规定的。

  如还有不详之处,可来所当面咨询了解。

  (以上均系律师个人观点,仅供参考)

责任编辑: 徐慧